12 六月

加拿大的住房危机:未来22年,850万移民!

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CTV News发布的一篇评论,加拿大正在面临严重的住房短缺,这导致全国几乎每个地区的房价都出现了前所未有的上涨。

因此,潜在的购房者正在降低他们的期望。有些人住进了一个不够称心如意的房子;有些人则是离开了自己的社区,搬去了更能负担得起的地区。后者反过来又推高了其他地区的房价,并在那里开始了同样的循环。

即使需要房屋的加拿大人数量保持在当前水平,也会对未来房市造成巨大的影响。

加拿大统计局估计,在2021年初,加拿大人口刚刚超过3800万。在2018年的一次展望中,该机构估计在中等增长的速度下,到2043年,人口将达到4650万。也就是说,预计在接下来的22年里,人口将增加850万。

大多新增人口不会是婴儿,因为早在2000年之前,加拿大人口增长的驱动力就已经不再是自然增长了,而是移民。

去年发布的一项研究预测,到2100年,加拿大可能拥有世界上最高的净移民率。移民带来了巨大的经济利益,但是也带来了一个问题——这些人住在哪里?

图源:CTV News

虽然大家普遍认为大城市是新移民的首选定居地,但事实并非如此。在2019年,加拿大有超过11.7万新移民定居在多伦多,但是这仅占该市人口的1.8%左右。而定居在爱德华王子岛省Charlottetown市的新移民,却占到该市的2.4%,总数几乎和定居在萨省省府Regina市的新移民一样多。

换句话说,就像新移民来自世界各地一样,他们也会在加拿大全国各地安家。

因此,可以预计,在未来的几十年里,加拿大大多数城市中心将一直获得人口增长,不断给当地住房市场带来新的压力。

解决住房压力:向外扩张 or 向上扩张?

在加拿大曼省,解决住房短缺的办法很简单:建设城市,扩大城市边界,接管农场、森林或城镇郊区的任何可建设区域。

自2000年以来,曼省温尼伯都市区的人口增加了15万,增幅达22%。

温尼伯大学地理学教授兼副校长Jino Distasio表示,虽然人们对城市中心重建住房的兴趣不减,但政府、开放商和购房者的注意力更集中在曼省的整个首都地区,不仅仅是温尼伯,还有周边发展较快的17个区。

Distasio教授在接受CTV News记者的电话采访时说:“老城区的人口有一点点外流,我们看到郊区社区有更大的增长。这会带来一系列城市问题,比如填充式开发、可持续性,以及高收入郊区和低收入核心区的不平等。”

这些担忧绝不是温尼伯独有的,在加拿大每个大城市都可以找到。比如多伦多和温哥华,地理和政治的制约限制了城市的扩张能力。

从理论上讲,这需要更多高层建筑,来创造更多的住房,但对于那些想要住独立屋,并愿意为此付出一切代价的人来说,这并没有多大作用。

有很多加拿大人属于这一类别,正如CREA数据所证明的那样,今年独立屋的升值速度比任何其他类型的住房都要快。

还有另一个问题:各级政府之间相互竞争优先事项。例如,省政府希望看到有更多可负担住房,但市政府可能不愿意批准超高层建筑,因为这可能会招致附近居民的愤怒。

图源:加通社

UBC社会学教授兼住房专家Nathanael Lauster表示,温哥华的部分地区就是这种情况,市政府阻止了开发商增加住房密度的尝试。

Lauster教授建议说,BC省可以效仿新西兰的做法,就像以前的做法那样,让非居民拥有房屋变得更加困难,并改革市政法规,以确保市政当局无权对集约化的尝试施加限制。

此外,BC省的农业土地储备计划,阻止在现有建成区以外的某些区域进行房产开发。

Lauster教授说,对外扩张受检查,向上扩张受制约,结果就是房价继续上涨,导致更多人离开原本所生活的地区。他还说:“我们已经看到,在大温哥华地区有不少无法竞争住房的人已经无处可住,只能搬去其他地方。”

大多伦多地区的Oshawa市在经历着什么?

在多伦多市东边,有一个名叫Oshawa的小镇,隶属于大多伦多地区的杜兰区。该地区在过去几十年的发展速度是惊人的。

Oshawa周边的人口暴增,最早发生在1980年代,当时有大批多伦多人涌入。自那以后,虽然增长放缓,但并没有停止。该市依然是去年加拿大增长最快的地区。在过去16年里,Oshawa的人口从33万多,增长到了42万多。

图源:Global News

杜兰区的民选主席John Henry说,他预计该地区的人口增长将在未来10年超出预期,并指出该地区在过去5年中大约颁发了4000份住宅建筑许可证。

靠近多伦多只是杜兰区实现人口增长的一个原因。Henry说,人们不仅仅是因为负担能力而搬到这里,这里有绿地,也有通往多伦多的便捷交通。更重要的是,Oshawa、Whitby和杜兰区的其他城镇发展了多元化经济。

他说,能源、汽车制造、医疗保健和教育是当地就业的主要部门,搬到该地区的人很快就会意识到,他们无需通勤到多伦多就可以找到工作。“人们会认识到杜兰区是一个可以实现梦想,抚养家庭的地方。”

加拿大的土地不够用了么?

网上充斥着一种说法:几乎所有加拿大人都居住在距离加美边境100公里的范围内。有时,网上所称的数字高达80%,甚至90%。

图源:CTV News

其实这不太准确,但也不是很离谱。加拿大统计局报告称,截至2016年,66%的加拿大人居住在距离加美边境100公里或更近的地方,为全国三分之一的人口,留下了96%的土地。

毕竟加拿大是世界第二大国家,人口密度很低,每平方公里的土地上只有4个人,是美国的九分之一,英国的七十分之一。

这时,有人会问了,加拿大土地这么多,还愁没地方住么?

现实是,加拿大有许多地方根本没法住人,比如山脉、贫瘠的苔原、大片森林等。此外,加拿大还有12%的土地被国家公园和各种保护区覆盖。

在地形不成问题的地区,例如安省南部人口稠密的地区,土地的使用量非常大,以至于城市已经没有地方可以继续向外扩张。

渥太华Smart Prosperity机构的执行董事Mike Moffatt表示,在安省,每天大约要失去175英亩的农田,被用于开发。但是,安省有农业用地保护区,比如绿带区。当初,省长福特在竞选时曾说要扩大开发,但由于公众和许多环保主义者强烈反对,只能被迫收回。

图源:加通社

但是,3年过去了,有迹象表明绿带区的部分土地可能会被侵占。去年冬天,一半的行政委员会辞职以抗议环境改革计划,但是现在却又计划在绿带区的一部分上修建高速公路。

Moffatt担心,随着安省南部住房短缺日益严峻,买不起房的民众积累越来越多的愤怒,在绿带区建造房屋的政治压力将会加大。

“我们将不得不想出一种办法来建造房屋,因为这个问题终将会以某种方式得到解决。”

参考阅读:
https://www.ctvnews.ca/canada/millions-of-people-will-move-to-canada-in-the-next-20-years-but-where-will-they-live-1.5464205

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